不動産売却時の減価償却とは？計算方法や注意事項をご紹介！ | 柏市で不動産売却事業を展開する専門家として不動産会社様の選び方等を紹介

不動産を売却するとき、必ず減価償却という言葉が出ます。
そもそも、減価償却とはなんでしょうか？
今回は不動産を売却する際に必要な、減価償却の基礎知識と、計算方法や注意点をご紹介いたします！

不動産売却の税金計算でよく出る減価償却費とは？

最初に、減価償却とはなにか、いつ、誰がおこなうのかをご説明いたします。
減価償却とは、年月が経過したり日々使用したりすることによって、年々価値が減少していくような固定資産を取得した際に用いる会計処理方法です。
減価償却費とはその減価償却の金額のことです。
不動産を売却して譲渡所得（利益）が出たら、翌年の確定申告で本人が譲渡所得を計算し、申告する必要があります。
その譲渡所得を計算するために、減価償却費の算出が必要になります。
つまり、売却翌年の確定申告までに、売却する本人が減価償却費を算出しておかなければならないということになります。

減価償却費の計算方法と確定申告が必要かどうかを確認する方法

次に、減価償却費の計算方法と、確定申告が必要かどうかを確認する方法をご紹介いたします。

定額法

減価償却費の計算方法には、毎年一定額ずつ償却する「定額法」と、毎年同じ割合を償却する「定率法」の2種類があります。
一定の要件を満たさなければ自動的に定額法による計算となるため、ここでは定額法の計算方法を見ていきましょう。

定額法の計算方法

定額法による減価償却費の計算方法は以下になります。

減価償却費＝不動産の購入代金×0.9×償却率×経過年数
償却率とは、建物が1年ごとに喪失する価値の指標で、材質や構造による違いがあります。
木造であれば0.031、軽量鉄骨造であれば0.025、鉄筋コンクリート造であれば0.015が償却率です。
また、経過年数とは、不動産を購入してから売却までの年数を指します。

確定申告が必要かどうか？

不動産売却における確定申告は、譲渡所得がゼロもしくはマイナスの場合、必要ありません。
譲渡所得の計算方法は以下になります。

譲渡所得＝譲渡価格－取得費

取得費＝物件購入価格-減価償却費

不動産売却の減価償却費についての注意点とは？

複雑でややこしい減価償却費ですが、いくつかの注意点もあります。

土地代金は減価償却費として計上できない

年々価値が下がるのは、あくまで建物であるため、土地代金に減価償却費は当てはまりません。

概算取得費が用いられる

建物購入代金がわからない場合、売却価格のうち5％をおおよその取得費として計上することが認められ、これを「概算取得費」と呼びます。

譲渡損失が生じると還付を受けられる

不動産を売却して利益ではなく譲渡損失が生じた場合、その額に応じて源泉徴収から食税や住民税などの還付を受けられます。

まとめ

不動産の売却に伴う減価償却費の計算は非常に複雑です。
しかし、これらを計算しておかないと、いざというとき思わぬ不利益を被ることもあります。
不動産を売却する際は、ぜひとも覚えておきましょう。
柏不動産売却相談センターでは、千葉県柏市、松戸市、流山市、我孫子市、野田市を中心に売買物件を豊富に扱っております。
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