不動産投資をするなら知っておきたい利回りの種類とは?

query_builder 2023/11/18
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柏市でこれから投資を始めようと検討し始めたとき、投資用不動産の購入に際して多くの人が指標とするのが物件の「利回り」です。
しかし、利回りという言葉の意味自体は知っているものの、不動産投資で用いられた場合の意味や、計算方法がよくわからない人も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産投資を検討されている方に向けて、利回りとは何か、その相場や計算方法についてご紹介します。

不動産投資における「利回り」とは?

「利回り」とは、投資した金額に対して得られる見込み収益の割合のことです。
不動産投資における利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。
このうち「表面利回り」は、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ることで算出します。
比較的簡単に算出できますが、不動産を維持するための必要経費や、空室リスクについては計算に含まれません。
一方で「実質利回り」は、表面利回りで計算に含まれない固定資産税や管理費、保険費用などの諸経費を加味して算出されます。
具体的な手取り収入やより詳細な利益の割合を算出するときには、実質利回りを求めて確認します。

不動産投資における利回りの平均的な相場

2017年4月におこなわれた不動産投資家調査によると、ワンルームマンションで都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%です。
また、同調査による東京以外の地区におけるワンルームマンションの期待利回りは札幌で6.0%、名古屋5.4%、福岡5.5%と、都内に比べて高めの利回りであることがわかります。
表面利回りは、物件の価格が安く家賃が高いほど高くなります。
そのため、地方は都内と比べて不動産の購入価格が安くなることから、利回りが高く算出されるのです。
ただし、利回りは高ければ高いほど良いわけでもないため、いくらが相場なのかという指標にとどめておくことが重要です。

利回りの具体的な計算方法

利回りはそれぞれ次のような計算式で求められるため、不動産情報をもとにシミュレーションしておくと良いでしょう。

表面利回りの計算方法

表面利回りは、ランニングコストや諸経費を加味せず、家賃収入と物件の購入価格だけを用いて算出します。

●年間家賃収入の総額÷物件価格=表利回り
たとえば、3,000万円の物件について、家賃を月々9万円に設定した場合、年間家賃収入は108万円であるため、108万円÷3,000万円となり、表面利回りは3.6%となります。

実質利回りの計算方法

実質利回りでは、家賃収入と物件価格のほかに、ランニングコストや諸経費を加味して計算します。

●年間家賃収入ー諸経費(管理費や固定資産税)÷実質物件価格(物件価格+購入時の諸経費)=実質利回り
諸経費には、管理費、修繕積立費、集金代行手数料、固定資産税などが含まれます。

利回りの具体的な計算方法


まとめ

今回は、不動産投資を検討されている方に向けて、利回りとは何か、その相場や計算方法についてご紹介しました。
利回りは、表面利回りなのか、実質利回りなのかによっても数値が異なります。
購入の判断に際しては、どちらか片方でなく、両方を見たうえで決断することをおすすめします。
柏不動産売却相談センターでは、千葉県柏市、松戸市、流山市、我孫子市、野田市を中心に売買物件を豊富に扱っております。
お客様のご希望に真摯にお応えしますので、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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不動産売却相談センター

住所:千葉県 柏市 桜台 1-1 サクラヒルズ201

電話番号:0120-428-145

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