土地利用に係る高度地区とは？高さ制限の例や高度利用地区との違いも解説 | 柏市で不動産売却事業を展開する専門家として不動産会社様の選び方等を紹介

柏市の土地の所有者が無秩序に土地利用をおこなったり建物を建てたりすると、住環境や産業振興のために適した環境を確保できなくなってしまいます。
このため、建物の高さについては、都市計画法の高度地区によって規制されている場合があります。
この記事では、高度地区とは何かのほか、高さ制限の例や高度利用地区との違いをご説明するので、土地の売買を考えている方はお役立てください。

高度地区とは

高度地区とは、都市計画における用途地域内において、市街地の環境を維持して土地利用の増進を図るために建築物の高さ制限を定める地区です。
高さ制限には、最高限度と最低限度があり、用途地域や市区町村によって使い分けられています。
建物の高さを低く抑えるのは、日当たりや風通しを確保するのが大きな目的になるでしょう。
一方、商業施設やオフィスがほしいエリアに最低限の高さを定めずにいると、少数のテナントしか入れない低い建物が建ち、まちづくりがチグハグになるかもしれません。

高度地区の高さ制限の例

高度地区において設定されている高さ制限のうち一般的なものは、北側斜線制限と絶対高さ制限があげられます。
北側斜線制限は、北側に近接した建物に対する日当たりを確保するために設定されており、日照の角度や方角を考慮して建築物の高さを規制するものです。
また、絶対高さ制限は、建物の各部分を地盤面から一定の高さ以内に収めるよう設定されるものです。
北側斜線制限と絶対高さ制限の双方が規定されているときには、低いほうを採用するのが一般的になります。
たとえば、第2種高度地区において、北側斜線制限として建物の15m以下の部分には1:1.25、15m以上の部分には1:0.6を設けているエリアがあるとします。
この同じエリアについて、17m以下の絶対高さ制限を重ねて設定しているケースが実在し、双方で規制を定めているのです。
一方、違う街では、最低限第1種における建築物の各部分の高さの最低限度を20mとし、最低限第2種では最低限度を7mと定めている例があります。
ここでは、駅前や幹線道路沿いに最低限度を設定し沿道に高い建物を作って、沿道から離れた地域に対して道路の騒音などを波及させない側面的な目的があるようです。

高度地区と高度利用地区の違い

この2つの似た言葉は、どちらも都市計画法に基づく地域地区ですが内容は大きく違います。
高度利用地区では、建物の高さ制限は規定されず、容積率や建ぺい率など敷地面積に対する床面積や建築面積の割合が定められています。
また、高度地区の高度は建物の高さを意味していますが、高度利用地区では高度な都市機能を指している点も大きな違いの1つです。

まとめ

土地が高度地区に指定されていると、建物を建てる場合に高さ制限を受ける可能性が考えられるでしょう。
土地を売買する際には、土地にかけられている地域地区などについて市区町村で確認し、秩序を守った利用に努めてください。
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