不動産の底地投資をおこなうメリット・デメリットや成功のポイントを解説！ | 柏市で不動産売却事業を展開する専門家として不動産会社様の選び方等を紹介

柏市においても不動産投資は安定性が高く人気の投資ですが、利益を上げるためには投資先の選び方が重要になってきます。
投資先によって適切な投資方法も変わってくるため、投資を始める前にしっかりと知識を得ておかなくてはいけません。
今回は不動産投資の一種である底地投資について、そのメリット・デメリット、投資を成功させるためのポイントについて解説します。

不動産の底地投資とは？

底地投資とは、借地権が設定されている土地を購入し、地代によって収入を得る投資です。
底地とは借地権が設定されている宅地のことを指し、所有者である地主が底地権を所有しています。
借地人は地主に地代を支払うことにより、その土地を自由に使える借地権を得ます。
土地の利用に関する権利は借地人が所有しているため、地主は固定資産税・都市計画税を支払って土地を維持する以外に手を加える必要がありません。

底地投資のメリット・デメリット

底地投資の大きなメリットは、不動産投資のなかでもとくに安定性が高い点です。
多くの借地人は長期間土地を借りる前提で契約を結ぶため、安定した長期収入が期待できます。
また、建て替えや増築をおこなう際の承諾料、契約更新料など、地代以外の臨時収入が得られる可能性もあります。
ランニングコストがほとんど発生しないので管理がしやすい点、空室リスクや災害などによる滅失リスクが低い点もメリットです。
一方、底地投資のデメリットとしては、利回りが低いことが挙げられます。
一般的な底地投資の期待利回りは2～4％であり、賃貸住宅一棟投資の期待利回り4～6％を下回っています。
また、賃貸物件と異なりリノベーションや空室対策などによる利回りの底上げは困難です。
地代の改定も難しいため、コストやリスクが低い代わりに収益性は低い投資だと割り切ったほうが良いかもしれません。
このほかに、担保としての評価が低く融資を受けにくい点、流通性が低く売却しにくい点もデメリットです。

底地投資を成功させるポイント

底地投資を成功させるためには、適切な地代が設定されている土地を選ぶことが大切です。
地代の価格設定が安すぎる底地は、固定資産税の負担のほうが大きくなり収支がマイナスになる可能性があります。
地代の改定は困難なので、投資をする前に現状の地代を元にした収益をしっかりシミュレートしておきましょう。
また、賃貸借契約の内容が明確な土地を選ぶことも重要です。
承諾料や契約更新料といった一時金の支払いに関する取り決めは、基本的に賃貸借契約書に明記されています。
しかし、契約が古く契約書が現存していないケースや、口約束で取り決めている底地も存在します。
そういった土地は、一時金の支払いを拒否される可能性もあるので注意が必要です。
借地人が契約解除した場合や売却する場合のことを考えると、需要が高く活用しやすい土地を選ぶことも重要です。

まとめ

底地投資とは借地権が設定されている土地を購入して地主となる投資であり、地代による安定した収入が期待できます。
一方、利回りは低く売却も難しいため、底地に投資する際は長期的な見通しを立てておくことが大切です。
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