リースバックで退去が必要な理由は？契約形態の違いやリスクについても解説 | 柏市で不動産売却事業を展開する専門家として不動産会社様の選び方等を紹介

柏市で住宅ローンの返済負担が重くのしかかり、住み慣れた我が家を手放さなければならないかもしれないという不安を抱えていませんか。
リースバックを利用すれば、売却後も自宅に住み続けられますが、思わぬタイミングで退去を迫られる可能性があります。
本記事では、リースバックで退去が必要となる理由や、契約形態の違いによる影響、事前に確認したいリスクについて解説します。

リースバックにおける契約の違い

リースバック後の生活を安定させるためには、普通借家契約と定期借家契約という2つの契約形態の違いを把握しておくことが重要です。
普通借家契約は一般的な賃貸住宅で採用される形式であり、借主が希望する限り原則として契約が更新されるため、長期間の居住に適しています。
借地借家法により借主の権利が手厚く保護されており、貸主側からの更新拒絶には事由が必要となるため、一方的に退去を求められることはありません。
対して、リースバック契約の多くで採用されているのは定期借家契約であり、こちらはあらかじめ契約期間が定められており更新という概念が存在しません。
期間満了とともに契約は終了するため、その後も住み続けるには貸主と借主の双方が合意したうえで、再契約を締結する必要があります。
定期借家契約では、契約終了の半年から1年前の間に貸主から終了通知が届くことになりますが、再契約の可否は貸主の判断に委ねられる点が特徴です。

自主退去の仕組み

借主の都合で家を離れる自主退去では、契約条項に基づいた適切な手続きと、定められた期間内での解約予告が不可欠となります。
一般的に定期借家契約では、床面積が200㎡未満かつやむを得ない事情がある場合を除き、原則として借主からの中途解約は認められていません。
特約がない場合であっても、貸主と誠実に協議をおこない、双方が合意に至れば合意解除という形で契約を終了させることが可能です。
退去時は契約で定められた解約予告期間を守り、余裕を持って貸主へ書面等で通知をおこなわなければなりません。
予告期間を守らずに急な退去を申し出ると、残存期間分の家賃相当額を一括で請求されるなどのペナルティが発生するリスクがあります。

強制退去の原因

貸主側の判断により、借主本人の意思に関わらず自宅を明け渡さなければならない強制退去を避けるには、信頼関係の維持が絶対条件です。
最大の原因は家賃の滞納であり、支払いが3か月以上遅延すると、法的に貸主との信頼関係が破壊されたとみなされ契約解除の正当な理由となります。
また、定期借家契約においては、期間満了時に貸主が再契約を拒否すれば、借主は対抗する手段を持たず退去せざるを得ません。
安心して長く住み続けるためには、毎月の家賃を期日通りに支払い、定められたルールを遵守して貸主との良好な関係を保つことが不可欠です。

まとめ

リースバックの契約形態には、更新が可能で借主の権利が守られる普通借家契約と、期間満了で契約が終了する定期借家契約の2種類が存在します。
借主の都合で家を離れる自主退去では、中途解約特約の有無や合意解除のプロセスを確認し、定められた期間内に解約予告をおこなう手続きが求められます。
家賃の滞納や契約違反による信頼関係の破綻、または定期借家契約の期間満了によって、本人の意思に反して強制退去となるリスクを理解しておくことが重要です。
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