土地の特定街区は都市計画でどう活用される？高度利用地区との違いも解説 | 柏市で不動産売却事業を展開する専門家として不動産会社様の選び方等を紹介

都市部での再開発を検討する際には、用途地域や建築制限だけでなく、都市計画制度の活用も大切です。
なかでも、「特定街区」は、建築基準の一部を緩和しつつ、都市の機能や景観の向上を実現できる制度として注目されています。
本記事では、特定街区の定義や代表的な事例、そして高度利用地区との違いについて解説いたします。

特定街区とは

特定街区とは、都市計画法に基づいて定められる地区のひとつで、街区単位で一体的に整備を進めることを目的とした制度です。
この制度の大きな特徴は、一般的な建築基準法の制限から一部解除され、都市計画で定めた独自の容積率や高さ制限、壁面位置の制限が適用される点にあります。
たとえば、通常であれば日影規制や斜線制限などによって、高さに制約がある建物でも、特定街区に指定されていれば緩和され、都市の特性や目的に合わせた開発が可能です。
制度の背景には、都市の防災機能の向上や、歩行者空間の確保、景観の形成といった都市計画上の課題があります。
そのため、特定街区はすでに、都市基盤が整ったエリアで導入されることが多く、開発の自由度と公共性のバランスをとる制度として活用されています。

特定街区の活用事例

特定街区が活用された代表的な事例には、東京都の新宿副都心や霞が関ビル、池袋のサンシャイン60があります。
これらのエリアでは、超高層のオフィスビルや商業施設などが街区全体で一体的に整備され、都市機能の向上とにぎわいの創出が図られてきました。
また、大阪の中之島エリアでは、ビジネスと文化を融合させた高層複合施設が建設され、周辺の景観との調和も評価されています。
さらに、近年では、オープンスペースの整備や歴史的建築物の保存といった、付加価値を持たせた開発が進んでいます。
容積率の緩和にとどまらず、地域全体の魅力を高める手段としての役割も担っているのです。
このように、特定街区は都市の再編や土地の高度利用に、大きく貢献している制度といえます。

特定街区と高度利用地区の違い

特定街区と似た制度に「高度利用地区」がありますが、両者には明確な違いがあります。
まず、指定される地域の性質が異なります。
高度利用地区は主に住宅や中小規模の建物が密集する市街地において、防災性の向上や土地の有効活用を目的に設定される地区です。
特定街区はすでに都市基盤が整ったエリアが対象で、オフィスや商業施設などの都市機能をさらに強化するために設けられます。
また、高度利用地区では、容積率の最低限度や建物用途の制限などが定められることが多く、特定街区と比べると制約が多い点も特徴です。
そのため、特定街区は比較的自由度の高い開発が認められる制度として、都市再生の中核的な役割を果たしています。

まとめ

特定街区は、都市計画により独自の開発ルールが適用される地区であり、都市機能と景観の両立を目指した制度です。
実際には、新宿副都心や中之島などで、街全体を活用した大規模な再開発がおこなわれています。
高度利用地区との違いは、指定される地域や制度の目的、開発の自由度にあります。
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